ESCRITURA DE CONVENÇÃO



Saibam, etc. ............................. compareceram perante mim tabelião, partes entre si justas e contratadas, outorgantes reciprocamente outorgadas, ................., ............................ e ...................., etc. (qualificação dos condôminos) ..........................., todos eles de mim conhecidos, e das testemunhas abaixo nomeadas e assinadas, as quais também conheço, do que dou fé, bem como de me haver sido distribuída hoje está escritura pelo bilhete que fica arquivado.
Pelos outorgantes reciprocamente outorgados me foi dito, falando cada um por sua vez, na presença das já referidas testemunhas, que atualmente sendo condôminos do terreno à rua .............................., nesta cidade e da estrutura e de todas as coisas, dependências e instalações de fim proveitoso e uso comum do prédio de apartamentos ali edificado, e proprietários das respectivas unidades tinham entre si, justo e contratado regular os seus seguintes condições.

PRIMEIRA DAS COISAS EM CONDOMÍNIO

As partes das propriedades comuns de todos os contraentes, no prédio de apartamentos referido são as que se refere o art. 2º da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e muito especialmente o terreno, o subsolo onde será construída a garagem, as fundações, as vigas, os pisos em concreto armado, as paredes externas e as internas divisórias dos apartamentos, os ornamentos das fechadas (excluídas as janelas e venezianas), o telhado as escadas, corredores "halls", portaria, vestíbulo, instalações de ar condicionado, de frio ou de calor e os compartimentos que as contenham, os encanamentos troncos de estrada e saída de água, gás e esgotos, assim como os condutores de águas pluviais, os fios-troncos de eletricidade, e todos os ramais respectivos que se destinarem a servir às dependências de uso comum, "water closets" gerais, elevadores, poço do elevador, e compartimento das máquinas, calçadas ........................(descrever minuciosamente, se possível, marcando em uma planta que fará parte integrante do contrato, todas as partes em comum).

1º - As coisas comuns acima descritas são inalienáveis e indivisíveis, acessórias indissoluvelmente ligadas aos apartamentos.

2º - As coisas em comum, e aquelas que digam respeito a harmonia do edifício, assim como as paredes divisórias internas, não poderão ser alteradas, sem o consentimento unânime de todos os interessados.

3º - É facultado aos contraentes a locação de toldos ajustáveis de lona, para a proteção do sol e da chuva, sendo ainda facultada a locação de marquises no primeiro pavimento com as dimensões máximas seguintes ................................... ficando expressamente estabelecido que tanto os toldos como as marquises não poderão prejudicar a boa iluminação, ventilação e insolação dos apartamentos vizinhos, quer no sentido vertical, como no horizontal.

4º - As modificações a serem feitas nas coisas comuns dependerão do consentimento da assembléia dos co-proprietários do imóvel, pôr unanimidade de votos.

5º - As partes em comum e com especializadas a entrada de halos, as escadas, corredores, elevadores deverão estar sempre livres e desimpedidas, nada podendo ser aí depositado, ainda que momentaneamente.

6º - Quaisquer objetos encontrados pelo administrador, em tais condições, serão apreendidos somente devolvidos ao legítimo proprietário, mediante o pagamento de multa de 20% do respectivo valor.

SEGUNDA DAS UNIDADES

Todas as instalações internas de gás, água, luz e esgotos, de cada unidade serão reparadas à conta e custa de cada proprietário, assim como o assoalho colocado sobre o piso de cimento armado, as portas, janelas, lustres, aparelhos sanitários, os ramais de canalizações de entrada e saída de gás, água e esgotos até o encanamento-tronco, os fios de eletricidade até encontrar o fio-tronco e todos os seus demais acessórios.

1º - Todas as repartições só poderão, entretanto, ser realizadas depois de obtido o consentimento do administrador, caso elas possam vir a atingir as comuns, cabendo ao proprietário o direito de recorrer da decisão daquele, para a assembléia dos co-proprietários.

2º - Só é permitido, nos apartamentos, o emprego de fogões a gás ou à eletricidade, sendo expressamente, proibida a colocação de outro qualquer tipo, como seja à lenha ou carvão.

3º - Nenhum serviço doméstico será feito fora da unidade. Os tapetes só poderão ser limpos por meio de aspiradores, sendo formalmente proibido o sistema de batedura.

TERCEIRA

Somente poderão utilizar-se do elevador de passageiros os proprietários, suas famílias e os visitantes.
Todo o serviço será feito pelo elevador de serviço, onde terão ingresso os caixeiros, empregadas e serviçais.

QUARTA

Cada um dos contraentes tem o direito de gozar e dispor da unidade que lhe pertença,
como lhe aprouver, sem entretanto, prejudicar o dos outros, nem comprometer a segurança e solidez do prédio, ou o seu bom nome.

1º - É expressamente vedado a qualquer dos contraentes:

a) mudar a forma externa da fachada de cada unidade e a distribuição interna dos compartimentos;
b) decorar ou pintar as paredes e esquadrias externas com as tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto do edifício, sendo que as pinturas externas só poderão ser feitas pelo administrador mediante contribuição dos co-proprietários;
c) exibir cartazes de anúncios, inscrições ou quaisquer outros letreiros de publicidade, nas janelas das fachadas, portas escadas ou em quaisquer outros lugares, com exceção do quadro existente no "foyer" para esse fim.
d) alugar as unidades as pessoas de vida duvidosa ou de maus costumes, nestes compreendidos a embriaguez, em qualquer de suas formas; nos respectivos contratos de locação os proprietários se obrigam a inserir uma cláusula a esse respeito;
e) alugar ou ceder a unidade para clubes de jogo, de dança, carnavalescos ou quaisquer outros agrupamentos, inclusive os de fins políticos;
f) usar das unidades para enfermarias, oficinas, laboratórios, armazém de secos e molhados, açougues, padaria, forjas, carvoarias, farmácia, tabacaria, pastelarias, depósito de ferro, cafés, restaurantes, barbearias ou cabeleireiro ou para qualquer instalação perigosa ou que produza incômodo, ou que importe em majoração do prêmio seguro;
g) usar dos departamentos, para oficinas de costura, armazéns para venda a retalho ou a grosso, escritórios comerciais, de advogado, médico engenheiros ou quaisquer outros.
h) utilizar-se de alto-falantes, ou de instrumentos de musica nas horas destinadas ao descanso (das 10 horas da noite às 7 horas da manhã) ou perturbar o sossego do edifício, por qualquer outro modo dentro de tais horas;
i) estender ou secar roupas, tapetes, lençóis nas janelas ou em quaisquer outros lugares visíveis do exterior;
k) lançar lixo por outro lugar, que não seja o tubo próprio.

2º - Os contraentes obrigam-se a, nos contratos de locação ou outros quaisquer em que cedam a terceiros o uso do apartamento, incluir uma cláusula que os abrigue ao fiel cumprimento do disposto no parágrafo primeiro supra.

QUINTA

Cães e outros animais não são tolerados.

SEXTO

O PORTEIRO

O porteiro é de nomeação do administrador, que lhe fixará o ordenado mensal de acordo com a verba fixada, pela assembléia de co-proprietários, no orçamento anual.

Ao porteiro incumbe:

a) manter em perfeito estado de limpeza e asseio todos os lugares de uso comum, especialmente a entrada, as escadas, os acessos, os corredores, a garagem, os ferrolhos, as fechaduras das portas, os vidros, etc.;
b) ascender e apagar as luzes dos lugares comuns;
c) receber a correspondência e encomendas dos habitantes do prédio e entrega-las, duas vezes por dia, nos apartamentos respectivos;
d) fechar a porta de entrada às 10 horas da noite;
e) exercer vigilância contínua em todo edifício de modo a manter os bons costumes e sossego;
f) guardar e conservar os maquinismos das geladeiras, do ar condicionado do telefone;
g) guardar, como depositário, as chaves do edifício e as dos lugares de uso comum.

Parágrafo único - A assembléia de co-proprietários tem o direito de despedir o porteiro, por maioria relativa de votos.

SÉTIMA

Constituem encargos comuns, que devem ser suportados, por todos os co-proprietários, na proporção das áreas de que são proprietários:

a) o prêmio do seguro (com exclusão do valor das benfeitorias úteis e voluptuária);
b) os impostos ou taxas que incidam sobre as partes comuns do móvel;
c) os ordenados do porteiro, administrador e serventes;
d) as despesas com a conservação e asseio da entrada, foyer, hall, corredores e todas as demais coisas comuns.

1º - O proprietário que aumentar s despesas comuns para o seu uso pessoas deverá suportar o excesso correspondente.

2º - No primeiro dia de cada trimestre, os co-proprietários farão entrega ao administrador da importância correspondente à parte que nas mesmas lhes caiba pagar.

3º - O porteiro, como pessoa de confiança do administrador, responderá perante este pelos atos que praticar.

OITAVA

DO SÍNDICO

A assembléia geral dos co-proprietários elegerá um síndico do edifício, que poderá ou não ser um dos co-proprietários.

1º - O mandato do síndico será pelo prazo de dois anos, sendo que seus salários fixados pela assembléia.

2º - Compete ao síndico:

a) nomear o porteiro, fixando-lhe o salário de acordo com a verba votada pela assembléia, para esse fim, e despedi-lo;
b) nomear e despedir quaisquer serventes ou empregados, fixando os salários dentro das verbas orçamentarias;
c) velar superiormente poredifício de modo a que tudo corra bem;
d) ordenar as obras de caráter urgente, fazendo depender as que excedam do valor de consentimento da assembléia geral;
e) depositar o dinheiro recebido dos co-proprietários do imóvel em Banco designado pela assembléia, e retirá-lo mediante cheques nominativos;
f) representar os co-proprietários do imóvel, em seu conjunto podendo demandar e ser demandado em tudo que se relacione com o imóvel, para que os outorgantes lhe outorgam os necessários poderes para o foro em geral;
g) apresentar mensalmente as contas da administração, a cada proprietário, guardando os documentos que serão apresentados à assembléia geral, juntamente com a conta geral, mas os exibindo aos proprietários que os pedirem;
h) fazer a escrituração em um livro caixa, no qual devem ser consignadas todas entradas e saídas de dinheiro. Esse caixa conterá termos de abertura e encerramento, assinados pelo co-proprietário designado pela assembléia, o qual o rubricará em todas as suas folhas.

4º - O administrador poderá ser destituído de suas funções sem alegação de motivo quando assim for deliberado pela assembléia geral dos co-proprietários, pela maioria absoluta de votos.

5º - Será automaticamente destituído o síndico:

a) que não entregar o extrato do caixa até o 5º dia do mês seguinte na PORTARIA, em envelope endereçado a cada proprietário;
b) que demostrar negligência, ou praticar atos de malversação;
c) faltar ao cumprimento das obrigações que lhes são impostas por esta convenção;

6º - O administrador é responsável não só pelos seus atos como pelos das pessoas de sua nomeação, tais sejam o porteiro e os serventes.

7º - O mandato do síndico termina no dia 31 de janeiro, do último ano do biênio.

DÉCIMA

ASSEMBLÉIA GERAL DOS CO-PROPRIETÁRIOS

Os co-proprietários reunir-se-ão em assembléia geral ordinária ou extraordinária, sendo ela soberana para resolver sobre todo e qualquer assunto que interesse ao edifício, seu terreno, suas dependências e instalações.

1º - A assembléia geral ordinária reunir-se-á uma vez em cada ano, na primeira quinzena do mês de janeiro, cabendo-lhe:

a) fixar o orçamento para o ano que se inicia;
b) apreciar a conta geral apresentada pelo administrador, e correspondente ao ano anterior;
c) resolver as reclamações ou dúvidas que lhe forem apresentadas pelos proprietários;
d) eleger o administrador, na assembléia geral que se realizar no último ano do mandato daquele;
e) resolver sobre todo e qualquer assunto decorrente dos números acima ou sobre o que tenha constado do edital de convocação;
f) eleger o seu presidente e dois secretários, os quais exercerão esse cargo pelo prazo de um ano;
g) fixar os salários do síndico;
h) designar o co-proprietário que durante o ano deva rubricar o livro caixa (cláusula décima quarta);
i) designar o banco em que devam ser feitos os depósitos das importâncias pertencentes ao condomínio;

2º - A assembléia geral extraordinária reunir-se-á sempre que for convocada pelo síndico, e em caso de recusa ou falta pôr co-proprietários representando, pelo menos 2/5 dos votos, e a ela caberá:

a) decidir sobre todo e qualquer assunto de seu interesse geral;
b) destituir o síndico sem alegação de motivo;
c) destituir o porteiro, serventes e quaisquer outros empregados;
d) tomar conhecimento dos recursos interpostos pelos interessados das decisões do Síndico;
e) impor multas, por maioria dos votos, aos co-proprietários que tiverem infringindo as obrigações assumidas;
f) autorizar as obras de valor superior a R$ ......................... (qualificar).

3º - As assembléias gerais só poderão resolver validamente em primeira convocação com a presença pelo menos de ............. dos votos, e em segunda com qualquer número.

4º - As assembléias gerais são convocadas pelo síndico, que designará o local, dia e hora em que terá lugar, e bem assim o assunto que será tratado.

Em caso de recusa poderá ser a assembléia convocada diretamente por co-proprietários representando ............... dos votos. A convocação será feita por editais na imprensa, publicados ............ vezes pelo menos no Diário Oficial, com uma antecedência de .......... dias, para a primeira, e de ............. dias para a segunda, e mediante uma comunicação escrita, que será entregue pelo porteiro a cada proprietário, dispensando-se a comunicação pessoal para os ausentes.

5º - Os co-proprietários poderão fazer-se representar por procuradores, contanto que estes sejam também co-proprietários.

6º - Se em virtude de sucessão ou outra causa legal, a propriedade de uma parte do imóvel se encontrar na propriedade indivisa dos herdeiros ou sucessores do co-proprietário pré-morto, sejam estes menores ou incapazes, usufrutuários ou nus proprietários, aqueles representados por seus representantes legais, deverão todos ser convocados e terão direito de assistir as assembléias gerais, apenas em caráter consultivo, e somente exercerá direito de voto a pessoa que escolherem, e a quem outorgarão procuração especial, cujo instrumento ficará fazendo parte integrante dos documentos relativos à assembléia.

7º - Para autenticidade das deliberações da assembléia existem dois livros com termos de encerramento e abertura assinados pelo presidente da assembléia, que rubricará em todas as suas folhas. Um destina-se a colher as assinaturas dos co-proprietários presentes a cada assembléia, o outro à lavrara das atas, as quais serão lançadas por um dos secretários e subscritas pelo outro e pelo presidente.

8º - As deliberações serão tomadas pela maioria dos votos dos co-proprietários presentes ou representados, salvo os casos em que são exigidas maiorias em proporção mais elevada ou unanimidade.
As decisões relativas ao uso e gozo das coisas comuns exigem apenas maioria de presentes; as que importem em construções, transformações ou modificações da estrutura ou das coisas comuns ou interessando à harmonia da fachada, necessitam de .................., o que também é exigido para qualquer modificação ao presente regulamento.

9º - Com exceção das despesas de reparação urgente, como ruptura de encanamentos, acidentes ou defeitos nos ascensores, fendas ou outros imprevisíveis, e de valor não excedente de ...................................... para os quais o administrador deverá atender imediatamente, todas as demais obras dependem de verba aprovada pela assembléia.

10º - Se for qualquer circunstância nenhuma Companhia de Seguros, de idoneidade absoluta, aceitar a cláusula estabelecida no 2º supra, proceder-se-á em caso de sinistro do seguinte modo:

a) o valor das indenizações será recebido pelo administrador conjuntamente com uma comissão de co-proprietários designada pela assembléia geral, devendo ser essa importância depositada em banco que for designado pela assembléia e nas condições que esta determinar, precedendo-se então do seguinte modo:

1º - Se o sinistro for parcial, o administrador empregará a indenização recebida para a reparação dos locais sinistrados.

2º - Se for insuficiente para cobrir o custo das obras de reparação, os co-proprietários deverão entrar com o suplemento na proporção dos encargos comuns.

Em caso de insuficiência de indenização para os trabalhos de reconstrução, o suplemento ficará a cargo dos proprietários na proporção da co-propriedade de cada um, exigível três meses depois da data da assembléia que tiver fixado esse suplemento; os juros de .......... ao ano correrão em caso de mora no dito pagamento do suplemento, o que será resolvido em assembléia geral por ................ dos votos de todos os co-proprietários.
Se não for possível fazer a reconstrução então o valor da indenização será distribuído proporcionalmente pêlos co-proprietários, recebendo cada um o valor do apartamento e mais o da quota correspondente à coisa comum, sendo vendido o terreno e dividido o preço respectivo.
Em caso de hipoteca o credor ficará sub-rogado nos direitos do dever co-proprietário até o pagamento do seu crédito.
O co-proprietário, particularmente, poderá fazer os seguros complementares que quiser, desde que o faça à sua conta e custa.


DÉCIMA TERCEIRA

DAS PENALIDADES

O proprietário que deixar de pagar a contribuição dos encargos comuns no dia do vencimento ficará sujeito ao pagamento dos juros de .................. ao ano, e a multa compulsória de 10% sobre o valor do débito.

1º - O proprietário que infringir as cláusulas ........................ ficará sujeito a uma multa compulsória de R$ ........................., imposta pela a assembléia de co-proprietários cobrável por ação executiva e ao pagamento das perdas e danos a que tiver dado lugar, e ao dobro em caso de reincidência.

2º - A multa caberá ao condomínio.

3º - As coisas depositadas, abandonadas ou colocadas nos lugares de uso comum serão apreendidas, e só serão devolvidas contra o pagamento de 20% do seu valor.

4º - Se os co-proprietários não entrarem com o valor das contribuições dos encargos comuns nos prazos fixados, o administrador juntando a ata na assembléia de co-proprietários que fixou o orçamento, devidamente autenticada, proporá contra o faltoso a competente ação executiva hipotecária acrescida a dívida dos juros de .......% ao ano e de multa compulsória de 10%.

DÉCIMA QUARTA

Fica eleito o foro do ................................., para qualquer ação que se funde neste contrato.

DÉCIMA QUINTA

Todos os Proprietários obrigam-se a, em caso de alienação, fazer constar da respectiva escritura a existência da presente convenção, tornando-a obrigatória para com o novo adquirente, assim como se obrigam por si, seus herdeiros ou sucessores a respeitá-la com todas as suas cláusulas.

DÉCIMA SEXTA

Aos co-proprietários é assegurado o direito de colocar antenas no terraço, desde que o façam dentro da técnica e sem prejuízo para o edifício.

DEMONSTRAÇÃO DAS CONTAS

RECEITA
Contribuições do condomínio
Quotas dos apartamentos
.....................................................................................

Fundo reserva
Arrecadações p/ sua contribuição

.........................................................................

DESPESA
R$ Administração Escritório
(empregados) ....................................................................................................
PessoalSalário.....................................................................................................
Aposentadoria.....................................................................................................
Extraordinário.....................................................................................................
Contribuições sociais ...........................................................................................
Gratificações.......................................................................................................
Material Elétrico (lâmpadas, fusíveis) .....................................................................
Limpeza (sabão, estoque p/ almoxarifado) ..........................................................
Uniformes...........................................................................................................
Elevadores Conservação ......................................................................................
Consertos e peças ...............................................................................................
Luz (até ..../..../....).............................................................................................
Força (até ..../..../....) .........................................................................................
Telefone (até ..../..../....) .....................................................................................
Seguro fogo .......................................................................................................
Impostos e taxas ................................................................................................
Bombeiros (conserto) ..........................................................................................
Eletricista (conserto) ..........................................................................................
Material de obras ................................................................................................
Vidraceiro ..........................................................................................................
Total.....................................................................................________ 46.341,90


CONTAS ESPECIAIS
Telefones (telefonema)
Receita.................................................................................................... 189,00
Despesa com energia elétrica...................................................................... 189,00
Despesa (energia elétrica até ...../..../..../) ............................................................
Salda em ..../..../.... .................................................................................

FUNDO DE RESERVA

C/C nº ........................Saldo em ..../..../.... .........................................................